楼上（shàng）住户漏水问题

徐先生花费（fèi）大量时（shí）间和**刚刚装修好的房子，被（bèi）楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客（kè）厅部分（fèn）屋（wū）顶浸泡起皮。找到（dào）楼（lóu）上业主，答复是他家一点也没有（yǒu）漏，并（bìng）且很不情（qíng）愿配合检查问（wèn）题。虽说经（jīng）物业（yè）公司工（gōng）程人员多次（cì）协调（diào）已解决了问题，但刘先生心里（lǐ）还（hái）是不痛快，认（rèn）为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴（jiǎo）纳（nà）物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以（yǐ）不交（jiāo）物业管理费？徐先（xiān）生应（yīng）该向谁要（yào）求索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼上跑水可能由两种（zhǒng）原因引起：房屋质（zhì）量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑（pǎo）水（shuǐ），但无论哪（nǎ）种（zhǒng）原因引起（qǐ）都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的（de）法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开（kāi）发商之（zhī）间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋（wū）存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担（dān）违（wéi）约赔偿（cháng）责任。

3. 楼上业主（zhǔ）过失导致跑水涉及业（yè）主之间基于侵（qīn）犯（fàn）行为而产生的侵权法律关系，楼上业主（zhǔ）的过错（cuò）导致（zhì）楼下（xià）业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼（lóu）下业主财（cái）产（chǎn）权利的侵（qīn）犯，构成侵犯应当承担（dān）侵权赔偿责任（rèn）。

4. 物业管理公司在本（běn）案中（zhōng）涉及对受损业主家内部的（de）维护（hù）和修缮。由（yóu）于（yú）受（shòu）损部位不属于公（gōng）共设施、公共区域，该部（bù）分的物（wù）业服（fú）务不属于物业管理费所涵（hán）盖的服务范围，而属于特殊（shū）的物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）服（fú）务，对该（gāi）部分维修当另行支（zhī）付费用（yòng），业主（zhǔ）没（méi）有理由拒（jù）缴物业管理费。